전세 계약 갱신 청구권 행사 방법

전세 계약 갱신 청구권

임대차법 개정 이후 여러 가지 후속 대응책이 나오고 있지만, 부동산 시장은 아직까지 혼란의 시기 입니다. 전세 물량은 찾아보기 힘들고, 종부세 부담에 대한 이슈로 세입자 및 집주인 누구하나 마음편한 입장이 없는 것이 현재 상황인것 같습니다.

 

전세의 경우 계약 갱신 청구권이라는 제도가 있지만, 무조건적인 방식은 아니어서, 세입자의 경우 갱신 신청이 가능한 조건인지 미리 파악해야 하고, 집주인(임대인)의 경우 상황에 맞게 원만한 의사소통을 통해 재계약을 조율해야 겠습니다.

 

계약 갱신 청구권이란?

주택 전세의 경우, 현재 세입자가 살고있는 집의 계약이 끝나기 전(6개월 부터 1개월 전까지) - *20.12.10 부터는 최소 2개월- 전까지 계약 갱신을 (1회) 요청할 수 있으며, 정상적으로 성사될 시 2년간 계약 기간이 연장되는 제도 입니다. 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절 할 수 없습니다.

 

 

임대료 상한 제한은?

현재 존속중인 계약을 갱신하는 경우, 임대료 상한은 5%로 제한 됩니다. 다만 임대인이 요청한다고 해서 무조건 5%를 적용할 수 있는 것은 아니며, 당사자간 협의에 의해 정해진 범위(5%)내에서 정할 수 있습니다. 또한 각 지자체에 따라 상한 범위가 조금씩 상이할 수 있으니, 현재 거주중인 지역에 대한 부분을 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

 

한 주택에서 4년이상 거주하는 경우 갱신 가능?

만약 최초 2년 전세 거주 후, 법이 개정되기 전에 계속 연장해서 살아온 경우, 기존 연장 계약횟수 상관 없이 1회에 한하여 갱신 청구가 가능합니다. 이때에도 최대 6개월~ 최소 2개월 전에는 의사표시를 해야 합니다.

계약 갱신 청구권 행사 방법은?

갱신을 요청하는 방식에는 특별히 정해진 양식은 없습니다. 구두, 문자메시지, 이메일 등 의사를 표현 할 수 있는 다양한 방식으로 가능하며, 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다.

 

 

다만 추후 분쟁을 예방하기 위해 임차&임대인 사이에서 서로 합의된 부분에 대해, 이를 명시하여 서류 형식으로 남겨 놓는 것이 좋습니다. 또한 당사자간 묵시적으로 갱신된 경우에는 계약 갱신 요구권을 행사했다고 판단되지 않으므로 명확한 의사 표현이 필요합니다.

 

집주인이 갱신을 거부할 수 있는 예외사항 9가지

현재 거주중인 임차인을 보호하는 목적이 있는 법이긴 하지만, 특정 사유에 해당하는 경우 집주인이 갱신 요청을 거부 할 수 있습니다.

<1> 집주인 본인이나 그의 직계 존비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 목적인 경우

<2> 현 거주중인 임차인이 주택의 전부or일부를 고의나 과실로 파손한 경우

<3> 임차인으로서의 의무를 위반하거나, 중대한 사유로 해당 임대차를 지속하기 어려운 경우

 

 

<4> 주택 노후로 인한 안전사고 우려, 법령에 의한 주택 재건축, 계약 당시 재건축 계획이 고지된 경우

<5> 주택의 전부, 일부가 멸실되어 주거기능을 상실한 경우

<6> 임차인이 주택의 일부, 혹은 전부를 타인에게 전대한 경우

 

<7> 월세가 2개월 이상 연체된 내역이 있을 시

<8> 임차인이 부정한 방법으로 계약한 경우(허위신분, 주택 거주용도 외)

<9> 서로 합의하여 집주인이 세입자에게 보상을 제공한 경우(이사비 등)

 

이렇게 정리해 볼 수 있겠습니다. 세입자의 경우 유효기간 안에 집주인에게 명확한 갱신 의사표현을 하는 것이 중요하겠으며, 이해관계 당사자간 협의로 원만하게 진행하는 것이 무엇보다 필요하겠습니다.